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房地產(chǎn)估價(jià)中影響房?jī)r(jià)的一般因素

人氣：168 發(fā)表時(shí)間：2020-12-29 14:50
房產(chǎn)價(jià)格的影響因素眾多，錯(cuò)綜復(fù)雜。其自身具有動(dòng)態(tài)性，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也具有動(dòng)態(tài)性。由于時(shí)代、地域和用途的不同，這些因素的影響作用也不盡相同。

一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價(jià)格的一般的、普遍的、共同的因素。這些因素通常會(huì)對(duì)較廣泛地區(qū)范圍內(nèi)的各宗房地產(chǎn)的價(jià)格生產(chǎn)全局性的影響，這類因素主要包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素和心理因素等。

1．  經(jīng)濟(jì)因素

（1）   經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素。國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、國(guó)民生產(chǎn)總值、居民收入水平、物價(jià)指數(shù)等經(jīng)濟(jì)因素都會(huì)對(duì)地價(jià)的形成產(chǎn)生影響。比如，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快、國(guó)民生產(chǎn)總值大、人民收入水平高、資金充裕的地區(qū)，國(guó)民生產(chǎn)總值用于投資、消費(fèi)部分加大，用于生產(chǎn)性、投資性或消費(fèi)性等方面的房地產(chǎn)的支出增加，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

（2）   財(cái)政金融因素。存款利率、貸款利率、物價(jià)上升指數(shù)、稅率、貸款比例和土地資本還原率等財(cái)政金融因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的形成有著密切的關(guān)系。比如利率和稅率的變化，將會(huì)影響房地產(chǎn)的供給和需求，因而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。

（3）   產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在這里主要是指第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)及國(guó)民生產(chǎn)總值中的比例關(guān)系以及房地產(chǎn)業(yè)在其中所占的比重。一般來(lái)說(shuō)，第三產(chǎn)業(yè)的比重越大，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)相應(yīng)上升。
2.社會(huì)因素

（1）人口因素。房地產(chǎn)需求的主體是人，因此，人的數(shù)量和素質(zhì)直接決定房地產(chǎn)的需求程度，因而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有著很大影響。具體來(lái)說(shuō)，人口因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響表現(xiàn)為人口數(shù)量、人口密度和人口素質(zhì)幾個(gè)方面。

人口數(shù)量與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系是正相關(guān)的。人口總量增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增大，房地產(chǎn)價(jià)格一般也就會(huì)上升，反之，房地產(chǎn)價(jià)格則下降。

人口密度是人口數(shù)量的相對(duì)指標(biāo)。人口密度高的地區(qū)，一般房地產(chǎn)的供給相對(duì)缺乏，供不應(yīng)求，因此，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平趨高。同事，人口密度高，有可能刺激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而會(huì)提高土地價(jià)格。但是，在人口密度過(guò)高的地區(qū)，生活環(huán)境的舒適程度已受到影響，因此，也有可能降低土地價(jià)格。

社會(huì)文明、人口平均文化程度、居民的修養(yǎng)也能間接地影響房地產(chǎn)價(jià)格。居民素質(zhì)較高的地區(qū)，居住環(huán)境也力求寬敞舒適，房地產(chǎn)價(jià)格水平一般趨高，居民素質(zhì)較低的地區(qū)，組成復(fù)雜，秩序欠佳，房地產(chǎn)價(jià)格則會(huì)低落，尤其是居住用地的低價(jià)會(huì)降低。

（2）家庭規(guī)模因素。家庭規(guī)模是指社會(huì)或某一地區(qū)家庭平均人口數(shù)。即使一個(gè)地區(qū)人口總數(shù)不變，家庭人口數(shù)的變化也將影響居住面積的變化。比如，隨著家庭人口平均數(shù)的下降，即家庭小型化，對(duì)總的住宅套數(shù)的需求量增加，因此，對(duì)房地產(chǎn)的需求會(huì)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格也就會(huì)上漲。

（3）房地產(chǎn)投機(jī)因素。房地產(chǎn)投機(jī)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的一種明顯的社會(huì)現(xiàn)象，是投資者期望并利用房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)獲得較高利潤(rùn)的行為。這種現(xiàn)象主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：①當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲時(shí)，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格還將進(jìn)一步上漲的房地產(chǎn)投機(jī)商會(huì)紛紛搶購(gòu)，哄抬價(jià)格，造成一種虛假需求，這將促使房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲；②當(dāng)預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格將進(jìn)一步下跌的房地產(chǎn)投機(jī)商紛紛拋售時(shí)，在市場(chǎng)造成一種虛假的供過(guò)于求的現(xiàn)象，引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌；③當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格躍落時(shí)，預(yù)期將來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲的房地產(chǎn)投機(jī)商收購(gòu)房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)需求增加，從而抑制房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步下跌。

（4）教育科研水平和治安因素。如果一個(gè)地區(qū)的教育水準(zhǔn)高、科研水平高，則意味著受教育的方便程度提高，科學(xué)技術(shù)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的可能性增大，因而房地產(chǎn)價(jià)格水平也會(huì)上升。

（5）社會(huì)福利因素。社會(huì)福利的狀態(tài)，會(huì)影響社會(huì)文化生活水平，從而間接地影響地價(jià)水平。

3.行政因素

社會(huì)、經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要是以利益為中心，但行政因素的影響，則以公益為中心，行政因素是從公益觀點(diǎn)積極扶助和促進(jìn)房地產(chǎn)的利用，或限制其消極作用，但***終目的是提高整體房地產(chǎn)的效果。行政因素通過(guò)對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等行為加以一定規(guī)范來(lái)影響房地產(chǎn)價(jià)格，主要指影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等因素。

4.心理因素

       心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是很微妙的，也是一個(gè)不可忽視的因素，主要表現(xiàn)為：購(gòu)買或出售心態(tài)，對(duì)居住環(huán)境的認(rèn)同度，欣賞趣味，時(shí)尚風(fēng)氣，接近名家住宅心理，講究門牌號(hào)碼或講究風(fēng)水，價(jià)值觀的變化等